Soll ich vor dem Verkauf die Mieten erhöhen?

Q: Soll ich vor dem Verkauf die Mieten erhöhen?

20 % — Um höchstens so viel darf eine Miete innerhalb von drei Jahren bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete steigen – in ausgewiesenen Gebieten um 15 %. Ein Käufer rechnet mit der Miete, die das Haus heute trägt, und mit dem, was sich rechtlich daraus machen lässt. Liegen die Mieten unter der ortsüblichen Vergleichsmiete, ist das Potenzial, aber eines mit Grenzen: Eine Erhöhung setzt 15 Monate unveränderte Miete voraus, darf die Vergleichsmiete nicht übersteigen und ist durch die Kappungsgrenze gedeckelt.

Höhere Mieten erhöhen den Ertragswert, aber nur im Rahmen des Mietrechts: bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, nach 15 Monaten unveränderter Miete, höchstens 20 % in drei Jahren. Was sich vor dem Verkauf noch lohnt.

20 %

Um höchstens so viel darf eine Miete innerhalb von drei Jahren bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete steigen – in ausgewiesenen Gebieten um 15 %

§ 558 Abs. 3 BGB – Kappungsgrenze

Die Lage

Worum es hier geht.

Ein Käufer rechnet mit der Miete, die das Haus heute trägt, und mit dem, was sich rechtlich daraus machen lässt. Liegen die Mieten unter der ortsüblichen Vergleichsmiete, ist das Potenzial, aber eines mit Grenzen: Eine Erhöhung setzt 15 Monate unveränderte Miete voraus, darf die Vergleichsmiete nicht übersteigen und ist durch die Kappungsgrenze gedeckelt.

In dieser Reihenfolge

Was jetzt zu tun ist.

01
Die Mieten mit der Vergleichsmiete abgleichen
Begründen lässt sich eine Erhöhung mit dem Mietspiegel, einer Mietdatenbank, dem Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder drei vergleichbaren Wohnungen (§ 558a Abs. 2 BGB).
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02
Die Fristen je Wohnung prüfen
Die Miete muss seit 15 Monaten unverändert sein, das Verlangen ist frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung möglich. Erhöhungen nach einer Modernisierung zählen dabei nicht mit (§ 558 Abs. 1 BGB).
03
Das Verlangen in Textform stellen
Das Mieterhöhungsverlangen ist dem Mieter in Textform zu erklären und zu begründen (§ 558a Abs. 1 BGB).
04
Die Wirkung auf den Wert rechnen
Jeder Euro Jahresmiete wirkt über den Liegenschaftszinssatz auf den Ertragswert. Rechnen Sie, ob sich das Verfahren vor dem Verkauf noch lohnt.
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Häufig übersehen

Woran es meistens scheitert.

Die erhöhte Miete kommt mit Verzögerung

Stimmt der Mieter zu, schuldet er die erhöhte Miete ab dem dritten Kalendermonat nach Zugang des Verlangens. Stimmt er nicht zu, bleibt nur die Klage auf Zustimmung (§ 558b BGB).

Ein Käufer prüft die Erhöhung

Eine kurz vor dem Verkauf durchgesetzte Erhöhung überzeugt nur, wenn sie begründet und angenommen ist. Legen Sie Verlangen und Zustimmung bei.

Kündigen, um neu zu vermieten, ist ausgeschlossen

Eine Kündigung zum Zweck der Mieterhöhung lässt das Gesetz nicht zu (§ 573 Abs. 1 BGB).

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Dieser Beitrag gibt einen ersten Überblick und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Fristen und Voraussetzungen hängen vom Einzelfall ab; verbindlich beraten Sie Notarin oder Notar, Rechtsanwältin oder Rechtsanwalt und Ihre Steuerberatung. Stand der genannten Vorschriften: 2026.

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