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Ein Mehrfamilienhaus wird über den Ertrag bewertet: marktüblich erzielbare Miete, Bewirtschaftungskosten, Liegenschaftszinssatz und Restnutzungsdauer. Was jede Größe bedeutet und wo sich der Wert bewegen lässt.
Der Ertragswert rechnet mit der marktüblich erzielbaren Miete – die tatsächliche zählt, soweit sie marktüblich ist
§ 27 Abs. 1 und § 31 Abs. 2 ImmoWertV – Ertragswertverfahren
Die Lage
Wer ein Mehrfamilienhaus kauft, kauft einen Ertrag. Deshalb wird es in der Regel im Ertragswertverfahren bewertet: Aus der Miete wird nach Abzug der Bewirtschaftungskosten der Reinertrag, und dieser wird mit dem Liegenschaftszinssatz über die Restnutzungsdauer kapitalisiert. Gerechnet wird mit der Miete, die sich am Markt erzielen lässt; wie weit und wie lange die tatsächliche Miete davon abweicht, ist eine eigene Rechengröße.
In dieser Reihenfolge
Jahresnettokaltmiete aller Einheiten, bei Leerstand die marktübliche Miete. Grundlage sind die Mietverträge, nicht Wunschmieten.
Mietpreis-Rechner öffnenVerwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis und die nicht umlegbaren Betriebskosten mindern den Rohertrag zum Reinertrag (§§ 31, 32 ImmoWertV).
Der Gutachterausschuss leitet ihn aus Kaufpreisen ab; er gibt an, wie sich Verkehrswerte vergleichbarer Häuser im Durchschnitt verzinsen (§ 21 Abs. 2 ImmoWertV). Kleine Unterschiede bewegen den Wert stark.
Ein Sanierungsstau verkürzt die Restnutzungsdauer oder wird als besonderes Merkmal berücksichtigt. Beides lässt sich beziffern, statt es pauschal abzuziehen.
Häufig übersehen
Ein Vielfaches der Jahresmiete übergeht Lage, Zustand und Liegenschaftszinssatz. Für eine Verhandlung ist es zu grob.
Liegt die tatsächliche Miete unter der marktüblichen, prüft ein Käufer, wie schnell sie sich anheben lässt. Die Kappungsgrenze setzt dafür Grenzen (§ 558 Abs. 3 BGB).
Im Ertragswert steckt der Bodenwert. Bei kurzer Restnutzungsdauer macht er einen großen Teil des Werts aus.
Verwandte Situationen
Eintritt — Der Käufer tritt in jeden laufenden Mietvertrag ein, mit allen Rechten und Pflichten – Kauf bricht nicht Miete
Ansehen8 % — der Kosten einer Modernisierung dürfen jährlich auf die Miete umgelegt werden – Kosten der Instandhaltung nicht
AnsehenPersönlich & unverbindlich
Dieser Beitrag gibt einen ersten Überblick und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Fristen und Voraussetzungen hängen vom Einzelfall ab; verbindlich beraten Sie Notarin oder Notar, Rechtsanwältin oder Rechtsanwalt und Ihre Steuerberatung. Stand der genannten Vorschriften: 2026.